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中古マンションを賃貸で貸すのは損なのか?

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中古マンションを賃貸で貸すのは損なのか?

中古マンションを賃貸で貸すのは損なのか?

2022/07/09

分譲マンション貸し出しは損なのか?注意点と相場目安

相続や転勤などで、「今すぐ住まないマンション」を所有した際に、多くの人が「マンションを売るべきか?それとも所有したまま貸すべきか?」で悩みます。 マンションは維持費がかかるので、売らないなら他人に貸して、少しでも家賃収入を得たいところです。 しかし、「マンションを貸し出す(賃貸経営をする)」ということは、一般の人が考えるよりもずっと大変なことです。 安易にはじめてしまうと必ず後悔するので、メリットとデメリットをしっかり理解した上で判断しましょう。

まずはマンションを貸し出した場合のメリットについて解説します。

毎月の家賃収入のほかに、住宅ローン金利などが経費として認められるというメリットがあります。

 

毎月賃料が副収入として入ってくる

一番のメリットは、毎月の家賃収入が期待できるという点です。

入居者が決まるまでには色々と手間がかかりますが、一度決まってしまえば当分の間は安定して家賃が入ってくるので、副収入としては非常に魅力的です。

マンションを売却した場合、まとまったお金が入ってくるというメリットはありますが、それも一度きりです。

それよりも、「毎月コツコツ家賃収入が入った方が気持ち的に嬉しい」、と考える人は多いようです。

 

分譲マンションだと高額な家賃で貸せる

分譲マンションは賃貸専門の部屋よりも作りがしっかりしているため、同タイプの間取りでも高い家賃が設定できます。

特に最近では騒音問題を嫌う人が多いので、壁が厚い分譲マンションは人気が高いです。

また、今まで自分が住んでいたマンションを貸し出す場合、最初から家賃収入目的で分譲マンションを買う人よりも有利です。

最初から家賃収入目的で買う場合、「投資物件」という扱いになるため、一般的な住宅ローンよりも金利が高い「投資ローン」や「事業ローン」を使わなければならないからです。

そのため、金利が安い住宅ローンを活用しつつ、高い家賃を設定することができるので、月々の収益が黒字になる可能性が高くなります。

 

分譲マンションの賃料は相場の2割増

一般の賃貸用マンションと比べ、分譲マンションの家賃相場は2割増しくらい高くなります。

マンションを貸し出して賃貸経営を始めるなら、毎月の収支を黒字にすることは絶対条件なので、家賃をいくらに設定できるかは必ず把握しておきましょう。

下記のような付加価値がつく物件なら、さらに高額な家賃を設定することもできます。

例)4LDKの分譲マンション

例)ペット可の分譲マンション

例)居住者専用の娯楽施設やスポーツジムがある

このような付加価値がつく場合、一般的な賃貸マンションの3割から5割増しくらいの家賃でも借り手がつきます。

一般的な賃貸マンションの多くは3LDKまでで、4LDKという物件は数が少ないためです。

 

住宅ローン金利などが経費として認められる

一部屋だけとはいえ、賃貸経営は立派なビジネスですから、そこにかかった費用は経費として計上できます。

今までは普通に支払うだけだった住宅ローン金利や、毎年の固定資産税などが、経費として認められるようになります。

それだけでなく、マンションの管理費や修繕積立金、改修工事費なども、すべて経費として計上することができます。

その反面、家賃収入で得た利益には税金がかかりますので、その点も忘れないようにしましょう。

 

 

マンションを貸した場合のデメリット👇

では次に、マンションを貸し出す場合のデメリットについて解説します。

確かに毎月安定した家賃収入が手に入るのは魅力的ですが、それを実現するためにはかなり多くのデメリットがあります。

本気で賃貸経営に取り組むならともかく、軽い気持ちで始めてしまうと必ず後悔するので、今から解説するデメリットをしっかりと理解しておきましょう。

 

いつでも賃貸をやめられると考えるのは大間違い

まず真っ先に覚えておかなければならないことは、「一度賃貸経営を始めたら、そう簡単にはやめられない」ということです。

マンションを貸すか売るかで迷った時、多くの人がイメージするのが、

「とりあえず賃貸として貸しておいて、いずれ自分がまた住みたいと思った時に、貸し出しをやめてマンションを取り戻す」

というプランです。

一番効率的な考えに思えますが、実はそう簡単にはいきません。

なぜなら、現在の日本の法律では、貸す側よりも借りている側の方が手厚く守られてるからです。

部屋の持ち主がである自分が戻ってきたのだから、いまの借り手には「次の契約更新の際に出て行って欲しい」、と考えるのが当然だと思うかもしれませんが、法律的には通用しないのです。

もし借りている側が、「この部屋が気に入っているので出て行く気はありません」と言った場合、いくら部屋の持ち主であっても、強制的に今の借り手を追い出すことはできません。

これは非常に重要なポイントなので、絶対に覚えておいて下さい。

賃貸経営は、「いつでもやめられると考えるのは大間違い」ということです。

※もちろん借り手側が家賃を滞納している場合など、正当な理由があれば契約を解除することはできます。ただし、それでも正式な手続きを踏むと、退去までに半年~1年ほど時間がかかります。

 

空室による赤字のリスク

メリットの説明では「安定した家賃収入」と書きましたが、もちろん上手くいかない場合は赤字になることもあります。

賃貸経営で一番のリスクは、なんといっても「空室期間」です。

この間は収入がまったく入らず、管理費などの出費だけがかさんでいきます。

相続などで手にした物件ではなく、自分で購入したマンションの場合はかなり大変です。

住宅ローンの支払いが終わっていない場合、新しく住む家の分と合わせて、2つの住宅ローンを同時に支払うことになってしまうからです。

これは非常に大きなリスクなので、最悪のケースを想定して、事前によく検討する必要があります。

 

初期投資費用や管理手数料がかかる

賃貸として部屋を貸す際には、当然内装などを綺麗にしないといけないので、初期投資する費用がかかります。

一般的には、壁紙の張替えやハウスクリーニングなどで、30万円~50万円程度の出費が必要です。

しかもこれは一度だけでなく、毎回入居者が入れ替わるたびに負担しなければならない費用です。

この他にも、マンションの管理を専門業者に委託する際の管理手数料などが必要です。

(※管理会社については記事の後半で解説しています)

 

 

入居者とのトラブルが起きる可能性

空室リスクの次に大家が嫌うのが、入居者との対人トラブルです。

人によっては、空室よりも入居者トラブルの方を嫌がるくらい、大家にとっては面倒で手間のかかる問題です。

例えば、

 

トイレの水が詰まった、エアコンが壊れた

隣の部屋の住人が夜中に騒いでうるさい

上の階の子供が走りまわる足音がうるさい

今月はお金がないから家賃の支払いを待ってくれ

敷金は全額返金してくれ

更新料は払いたくない

 

など、本当に様々なトラブルが発生します。

(※上で挙げたのはわかりやすい例だけで、もっと信じられないような無茶なクレームを言う人はたくさんいます)

このようなクレームの電話が、夜中はもちろん、盆正月も関係なしにかかってくるので、素人が自力で対応するのは、はっきり言ってかなり厳しいです。

そのため、多くの人は間に管理会社を入れてクレーム対応などを委託しますが、それには毎月の費用がかかります。

せっかく賃貸経営を始めたのに、管理費などがかさんで全然利益がでない…なんてことにならないように、しっかり計算する必要があります。

 

売却するときに収益物件として見られる

賃貸として貸し出しているマンションを売る場合、その物件は中古マンションではなく、不動産収益が発生している「収益物件」という扱いになります。

購入する側も、自分たちが住むためのマンションとしてではなく、不動産投資用の物件という見方をします。

この場合、売却時の査定額は「収益物件としての利回り」で計算されてしまうので、一般的なマンションの査定額よりも厳しくなる可能性があります。

もし「とりあえず部屋を貸しておいて、将来使わなかったら売ろう」と考えている場合は、売却額が低くなってしまうので、不利になります。

少し専門的な話ですが、このようなリスクもあるので覚えておきましょう。

 

 

ここまで解説したように、マンションを貸し出す場合には様々なデメリットがあります。

事前にしっかり計画を立ててやるならかまいませんが、安易な気持ちではじめてしまうと、収益どころか赤字になってしまう可能性もあるので注意しましょう。

金銭的なリスク以外にも、入居者とのトラブルによる精神的な負担についても覚悟しておく必要があります。

トラブルを起こさない入居者であれば何の問題もありませんが、万が一クレーム体質の入居者が入ってしまった場合は大変です。

先ほど説明したように、途中で貸し出すのをやめようと思っても、そう簡単にはやめられないからです。

その点を考慮した上で、貸すのか売るのか、家族全員で相談してから決めましょう。

もし、迷う程度にしか差がないのであれば、無難に「売却」を選択した方が良いのではないかと思います。

 

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