両手を狙う仲介業者に注意！

不動産業界の悪しき習慣のひとつに「両手仲介」というものがあります。これは物件の売主と買主、双方から手数料を取るケースを指します。

もともと不動産業者は、賃貸物件や売買物件の仲介をすることで、その手数料を受け取ります。

この手数料のことを「仲介手数料」と呼びます。

例えば賃貸の場合であれば、入居者側から契約時に1ヶ月分程度の仲介手数料を受け取るのが一般的ですね。

しかし賃貸と違って、マンションなどの不動産を売却する場合には、物件の「売主」と「買主」の双方が仲介手数料を支払うシステムになっていて、この手数料の双方を、一社が独占して受け取ることを「両手仲介」と呼びます。

今回はこの「両手仲介」が、悪しき習慣と呼ばれる理由について詳しく解説します。

 

 

両手仲介と片手仲介の違い

不動産業者による仲介には、先程挙げた「両手仲介」の他に、「片手仲介」と呼ばれる形式もあります。

読んで字のごとく、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることを「両手仲介」といい、売主か買主のどちらか片方からだけ手数料を受け取ることを「片手仲介」といいます。

わかりやすく具体例で考えてみましょう。

 

 

片手仲介の例

売主であるあなたは、Ａ不動産を通じてマンションの売却を依頼しました。このＡ不動産の広告を見たＢ不動産から、「うちのお客さんが売主さんのマンションを買いたいと言っています。」という問い合わせがあり、無事売買契約が成立しました。

この場合、Ａ不動産は「売主」であるあなたから、一方でB不動産は物件を購入した「買主」から仲介手数料を受け取ります。

「売主」が払う手数料と、「買主」が払う手数料は、それぞれA不動産、B不動産が片方ずつ納める形になりますので、これを「片手仲介」と呼びます。

 

両手仲介の例

売主であるあなたは、Ａ不動産を通じてマンションの売却を依頼しました。しばらくすると、Ａ不動産が自力でマンションを購入したいという希望者を見つけてきました。

このケースで売買が成立した場合、Ａ不動産は売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることができます。

つまり、Ａ不動産は「売主」と「買主」をどちらも自分で見つけてきたので、双方の手数料を独占できるというわけです。これを「両手仲介」と呼びます。

 

 

両手仲介の何が問題なのか？

では、なぜ両手仲介が悪しき習慣と言われるのか？ その具体的な説明に入りたいと思います。

まずは両手仲介と片手仲介を比べた場合に、どれほど利益に差がでるか計算してみましょう。

 

例）4,000万円の物件を売却した場合

ここでは4,000万円の中古分譲マンションを例に考えてみたいと思います。

4,000万円の物件であれば、かかる仲介手数料は「4,000万円×3％＋6万円」となりますので、約126万円が一般的な相場となります。

この時注意が必要なのは、この126万円という手数料は、売主と買主が半分ずつ負担するのではなく、売主も買主もそれぞれ126万円ずつ支払う必要があるということです。

そのため、もしＡ不動産が自力で買主を見つけることができれば、126万円＋126万円＝252万円の仲介手数料を、まとめて受け取ることができるのです。

売却するマンションは同じ一つだけでも、片手仲介の場合は126万円だけなのに対し、両手仲介の場合はその倍の252万円もの収入がＡ不動産に入ってきます。

ここまで話せば両手仲介の何がダメなのかお解かりですね？

そうです。両手仲介を成立させて手数料をたくさん受け取るために、Ａ不動産が不正行為を行う可能性があるのです。

その不正行為の代表ともいえるのが「物件の囲い込み」です。

 

 

両手仲介の問題点「物件の囲い込み」

物件の囲い込みというのは、他の業者にお客さんを取られないよう、意図的に売買情報を隠したり、十分な宣伝活動をしないことを言います。

先程のケースで言えば、Ｂ不動産などから購入希望の問い合わせがあっても、「すみません。その物件はすでに交渉中なので紹介はできません」などとウソをついて、断ってしまうことがあります。

この囲い込みをされてしまうと、Ａ不動産が自力で買主を見つけてくるまでは売買が成立しないので、売却するまでに非常に時間がかかる恐れがあります。

しかも、両手仲介の弊害はこれだけではありません。

ある意味、物件の囲い込みよりも売主に大きなダメージを与えてしまうのが、「業者による売却価格の不正操作」です。

 

 

両手仲介の問題点「業者による売却価格の不正操作」

売却を頼んだＡ不動産が、他社経由で売ることになる前に、少しでも早く自社経由で売ろうとして、相場よりも安く売ってしまおうと画策する恐れがあります。

例えば、売主が4,000万円での売却を希望していても、Ａ不動産が見つけてきた購入希望者が、3,500万円までしか予算を出せなかったとします。

この時、良心的な不動産業者なら別の購入希望者を探すために動きますが、両手仲介を狙う不動産業者はさっさと売ってしまおうと売主を急かします。

「現在3,500万円で購入を希望しているお客様がいます。このお客様を逃してしまうと、またしばらく購入希望者が現れない可能性が高いので、3,500万円で売却するのが賢い選択ですよ！」

などと言って、売主にとって不利な契約を勧めてくるのです。

さらに最悪のケースだと、実はＢ不動産のお客さんの中には4,000万円で購入してもよいと言っている人がいるのに、どうしても両手仲介の手数料が欲しいからと、自社が探してきた3,500万円のお客さんを優先させる可能性すらあります。

もしこのことに気づかずに売ってしまったら、500万円も損をすることになってしまいますね。

そんな不動産業者が本当にあるの？ と思うかもしれませんが、実際に不動産業者で働いていた管理人から言わせてもらえば、このようなことは不動産業界では日常的に行われていることです。

マンション売却の依頼を受けた不動産会社が、両手仲介を狙うために、最初の1ヶ月間は他社の紹介をまったく受け付けない…、などというケースが本当にたくさんあります。

これは売主にとって非常に大きなマイナスなので、ぜひ覚えておいてください。

もし不動産業者に売却を依頼したにも関わらず、なかなか購入希望者が現れない（問い合わせすらない）場合は、その不動産業者が意図的に情報を隠している可能性があるので、「今どんな広告活動をしているのか？」を詳しく問い詰めてみましょう。

 

 

あまりにも早く見つけてきた場合も注意

また逆に、あまりにも早く購入希望者を見つけてきた場合で、「相手の希望額がこちらの希望額より低い場合」にも注意が必要です。

この場合、金額がこちらの希望額に届いていないのですから、焦らずにもう少し探してもよいはずですよね。しかし両手仲介を狙う不動産業者の場合は、あれこれと理由をつけて、早めの決断を迫ってくる可能性があるからです。

早く買い手が見つかるのはもちろん良いことですが、だからといって安く買いたたかれてしまっては損をするので、売買契約を強引に迫ってくる業者がいたら要注意です。

このような悪質なケースが日常化している証拠として、今では不動産の専任媒介契約を締結した場合、5日または7日以内に不動産流通機関（レインズ）に物件の登録をしなければならないという規則ができています。

 

 

両手仲介を防ぐにはどうすればよいのか？

このように売主にとってデメリットの多い両手仲介ですが、残念ながら日本では法律違反ではないため、今のところ完全に防ぐ方法はありません。

ですから、「業者がどんな広告活動を行っているのか？」を、売主自身が常にチェックしておく必要があります。

また、各不動産業者が、会社全体としてどのような取引を行っているかも、目安としてチェックしておきましょう。

 

 

万一悪質な業者と契約してしまった場合は

売却を依頼してから1ヶ月以上経つのに、不動産業者から何の連絡もないような場合には、どんな広告活動を行っているのかを確認してみましょう。

もし言葉を濁すようなら、意図的に情報を確している可能性が考えられます。

万一今契約している業者が悪質だと感じたならば、早急にその業者との契約は解消して、別の業者に仲介を再依頼しましょう。

不動産業者との仲介契約は、双方合意の上なら即時解消できますし、仮にそれが難しくても、原則3ヶ月契約になっているので、更新をしなければそこで終了となります。

不信感を持ったまま大事なマンションの売却を進めてしまうと、あとで後悔することになるので、何か不満や疑問に感じることがあるなら、遠慮せず業者側へ問い合わせをすることが大事です。

そこでちゃんとした対応をしてくれない業者であれば、遠慮することなく契約を解消するべきだと思います。