中古マンションの売り時を見極める判断基準 ～2022年は売り時？～

マンション売り時の判断基準：「築年数」

中長期的に保有することが一般的であるマンションは、築年数によっても売り時が変わってきます。当然ながら築年数が浅いほど売却価格は高いわけですが、必ずしも築浅のうちに売ることばかりが正解ではありません。

私が調べたところ、「築6～10年」の物件の成約率が特に高く、「築0～5年」よりも「11年～20年」あたりのほうが成約率が高いです。

これには理由があります。

築10年くらいのマンションは適度に価格が落ち着いてくる頃であり、また設備などもまだまだ使える状態であるため、買い手からすると「買いやすい」状態にあるのです。

逆に築浅すぎると価格が高すぎて買い手がつきにくかったり、築年数が経ちすぎると買い手が慎重になってしまったりします。

つまり築年数という判断基準から考えれば、マンションの売り時のひとつの節目は「築10年頃」ということになります。

 

マンション売り時の判断基準：「時期」

一年の中でも、売り時といえる時期があります。それが2～3月頃です。

4月の新生活に向けて転居の需要がグッと高まるのが3月頃であるため、そのタイミングに合わせて売却活動を行い、2～3月頃に売却が成立するスケジュールを考えると「売り時」が見えてきます。

 

マンション売り時の判断基準：「大規模修繕」

マンションの共用部分などにおける大規模な修繕が控えている築10年～15年あたりの物件の場合は、これも売り時を判断する材料になります。

結論としては、「大規模修繕の直後が売り時である」ということになります。

理由はふたつです。

ひとつめは買い手への印象です。修繕の直後は物件が全体的にキレイであり、しっかりと仮されているイメージも与えられるようになります。

ふたつめは修繕積立金の値上がりです。築年数を重ねて大規模修繕を行うと、あとに積立金の金額は上昇する傾向があります。高い積立金を多く支払う前である修繕直後は売り時であるといえるのです。

 

マンション売り時の判断基準：「所有期間」

マンションの売り時を判断する5つめの基準は物件を所有している期間です。

「間もなく5年を迎える」という方は、急いで売らずにあえて5年間が経過するのを待ったほうが売り時してベターである場合があります。

理由は税金です。マンションを売って獲得する利益を「譲渡所得」といい、これには所得税と住民税のふたつが課せられます。これら税金の税率は以下のように定められており、所有5年以下の「短期」と5年を経過した「長期」で2倍近く税率が異なることが表からわかります。