投資用マンションの売却タイミング ～損しない売り方とは～

2020年は、1月に発生した新型コロナウイルスと、それに伴う緊急事態宣言の発令・テレワークの普及などの影響で、不動産業界にも大きな変化が起きた年となりました。

公益財団法人 東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）の2020年度4~6月期のレポートによると、中古マンション売買の成約件数は前年同期比-33.6%となっており、コロナウィルスが市場に与えた影響の大きさが伺えます。

2021年のオリンピックで景気が回復したかのように見えましたが、2022年にはいりロシアとウクライナの戦争が問題になっていました。

投資用マンションをお持ちの方は、コロナ禍における収益物件の取り扱いについて頭を悩ませておられる方も少なくないのではないでしょうか。

この記事では投資用マンションを売却するべき時をお教えします！

 

 

物件が空室の時

空室の場合、内覧によって現状が確認できるほか、買い主が自由にプロデュースできるという点で需要があります。

数年以内の売却を検討しているのであれば、空室が出た時に安易に家賃を下げて早く埋めるよりは、築がまだ新しい段階で売りに出したほうが得になる可能性があります。

 

 

路線価が上昇している時

「路線価」とは、土地の公的価格の一つで、国税庁が定めている「相続税評価額」の通称です。

一年に一度、その土地の実情を鑑みて発表されます。

路線価は、国税庁のHPに掲載されている「路線価図・評価倍率表」で確認することが可能です。

この路線価は公示価格の約8割程度という特徴があるので、『路線価÷0.8』という計算式を用いることで、土地の公示価格を求めることができます。

公示価格は不動産の相場を考える上で重要な指標であり、世相を反映した土地の評価を出しているものになるので、この公示価格が上がっているときは実際に高値での不動産売却ができる可能性があります。

 

 

物件が満室で家賃が近隣の相場よりも高い時

入居率の高い物件は即収益の出る物件として売れやすいため、はやく売却を完了したい場合には満室のタイミングで売りに出すのもおすすめです。

投資用マンションは、入居者がいる場合でも問題なく売却する事ができます。入居者のいる物件は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれ、通常内覧などを行うことはなく、書面上のやり取りだけで売却することも可能です。

なお、入居者との賃貸契約はそのまま物件の購入者に引き継がれます。

ただし、オーナーチェンジ物件は「内覧ができない」「入居者がいる」などの制約があるため、空室時の相場価格よりも若干売却額が下がる傾向にあります。

このオーナーチェンジ物件の売買による損失を回避するためには、所有する物件の家賃が近隣の家賃相場よりも高い時を狙うというテクニックが考えられます。

家賃収入が相場よりも高い物件であれば、やや強気の価格設定を行っても利回り重視の投資家に早期購入してもらいやすいです。

実際、家賃が相場より3000円高いだけでも売却価格が100万円ほど変わることもあります。

 

 

大規模修繕の前

マンションは通常、築10~20年の間に大規模修繕を行います。この大規模修繕のために、投資用マンションには「修繕積立金」という費用が課されていますが、この修繕積立金は築10年あるいは築15年のタイミングで値上がりすることが多いです。

また、昨今は工事費用相場の値上がりにより、積み立てた修繕積立金だけでは足らず大家さん側が不足額を負担するというケースも珍しくありません。この負担額は、一戸あたり数十万～数百万といわれており、物件の規模・築年数により幅があります。

さらに、収益用ワンルームマンションの場合には、そのマンションの他のオーナー合意を形成できず、大規模修繕自体が行えないおそれがあります。

そうなると必要な修繕ができず、満足な家賃で貸すことのできない資産価値の低い物件となってしまいます。

所有物件の修繕積立金の値上げや大規模修繕の実施は大家さんの手出しの負担を大きくするほか、大規模修繕を行えない場合にも物件の資産価値が下落するので、大規模修繕前のタイミングで売却するのはよくあるパターンです。

 

 

月々の収支がマイナスになった時

投資用マンションの場合、入居者はいても毎月の収支がマイナスに転じるケースは珍しくありません。

これは、家賃が統計的に毎年約1%ずつ下落していくこと、築年数が増すにつれ分譲には低く設定されていた管理費・修繕積立金が値上がりしていくことが原因です。

購入時の収入と出費、ローン返済額は黒字でも、年月が経つと赤字になる物件は多いです。

キャッシュフロー悪化のタイミングを見逃さないよう、月々の収支・中長期の収支は必ず定期的に確認の上、赤字が出た場合にはできるだけ早めに売却に向けて動き出しましょう。

 

 

減価償却費用がローンの元金返済額を上回った時

10万円以上の固定資産には品目ごとに耐用年数が設定されており、通常この耐用年数で固定資産を取得時にかかった費用を按分して計上します。これを「減価償却」とよび、年間の減価償却の費用は以下の式で算出できます。

 

減価償却額 ＝ 取得価額 × 定額法の償却率

 

減価償却費用が年間のローンの元金返済額を上回ると、上回った額は経費に計上できない現金支出となります。この状態を「デッドクロス」と呼びます。

デッドクロス状態では、帳簿上は黒字になりその分の所得税が課されますが、実際の手元の資金はいずれマイナスに転じます。

このようなデッドクロスによる赤字を避けるために、減価償却費用が年間のローンの元金返済額を上回るタイミングを逆算して、それまでの期間に物件を売るのも手段の一つです。