リースバックの メリット・デメリット

「リースバックに興味があるけど、どんな仕組みかわからない」

「リースバックについては分かったけど、どんなメリットがあるの？」

などなど、多少複雑なだけにリースバックについて疑問を持っている人は多いようです。

自宅を売却した後も住み続けられるリースバックは、活用方法によってはいいとこどりのメリットも。

しかし注意点を知らずに行うと、急に退去を迫られるなどのリスクもあります。

この記事ではリースバックの仕組みからメリット・デメリットまで徹底解説しますので、参考にしてください。

 

 

リースバックの仕組みは、まず不動産会社などのリースバック業者に①家を売却し、②売却代金を受け取ります。このとき、住宅ローンが残っている場合は、受け取った売却金額で住宅ローンを完済します。

その後、リースバック業者と③賃貸借契約を結び、毎月④家賃を支払うことで定められた期間の間住み続けます。

 

 

多くの場合、2~3年の定期借家契約を結びます。

ふつう家を借りる場合は、賃貸期間が決まっていても更新ができますが、定期借家契約では、決められた賃貸期間が終了すれば、原則として契約の更新はされません。

つまり、売却後も同じ家に住めるとはいえ、契約によっては2,3年で退去しなければいけない場合があるということです。。

 

 

リースバックでの家の売却価格は、相場の7~8割ほどと言われています。

これは、リースバック業者が「家賃滞納」や「買い戻し特約のために自由に売却できない」というリスクを抱えている点に起因します。

また、1カ月の家賃は買取価格の7~13%ほどと言われています。

 

 

リースバックには、いくつかのメリットがあります。利用する前にしっかりと確認しておきましょう。ここでは5つのメリットについて解説します。

 

現金が手に入るまでの期間が短い

リースバックの最大のメリットは、現金がすぐに手元に入る点です。不動産売却の場合、買い主が見つかるまでにどのくらいの期間がかかるかわかりません。また、煩雑な手続きや引越し費用、諸経費などが必要です。

それに対して、リースバックは不動産会社に直接買い取ってもらうケースがほとんどのため、期間を空けずに現金を手にすることができます。すぐに大きなお金が必要な場合などには、売却よりもリースバックのほうがメリットが大きいといえるでしょう。

 

 

売却した後も住める

リースバックの特徴でもある、売却した後もそのまま住み続けられるという点もメリットのひとつです。物件を売却する際に、売買契約を結ぶと同時に定期借家契約を結びます。これにより、売り主から借り主となり、そのまま居住し続けるための権利を得ることができます。

引越しの必要がないため、家族で暮らしている場合などは子どもの転校や勤務先への通勤時間に変更がない点もメリットといえるでしょう。

 

 

周りに知られず売却ができる

リースバックの場合は、公に売却活動を行いません。所有者と不動産会社との間だけで取り引きが交わされるため、周囲に知られることなく住宅を売却することができます。

従来の売却活動であれば、広告を出したり不動産会社のホームページに物件情報を掲載するため周囲に売却予定であることが知られてしまいます。転勤やグレードを上げるための買い替えなどよい理由であれば問題ありませんが、離婚などのネガティブな理由であったりローンの滞納など金銭的な問題を抱えている場合には周囲に知られたくないと思う人も多いでしょう。

リースバックなら生活環境が変わらないため、周囲は気がつかないまま物件を売却できる点がメリットとなります。

 

 

固定資産税の支払いがなくなる

不動産を所有していると、固定資産税や火災保険科などの支払いが発生します。リースバックを利用して所有者から借り主に転向すれば、こうした経費の支払いがなくなる点はメリットといえるでしょう。

ただし、リース科は発生します。とはいえ、維持費を考える必要がなくなるという点では月々の支払いが固定されるため、資金計画を立てることが容易になります。

 

 

買い戻しができる

リースバックは一度不動産を手放すことになりますが、買い戻しをすることができます。

一時的に大きな資金が必要になった場合に、リースバックを利用して手元に資金を用意したとします。

そこでは一時的に借り主となりますが、資金に余裕ができたタイミングで買い戻して再度所有者になることも可能です。将来的に買戻したいときは、売買契約時の契約書に買戻し特約や再売買の予約を盛り込んでもらうようにしましょう。

 

 

買戻し特約と再売買の予約

買戻特約とは、不動産を売却後に一定期間内であれば売主が売買代金と契約費用などを買主に返すことで、不動産を買い戻すことができる売買契約の解除を留保する約束のことです。

ただし、この買戻特約は、売買契約と同時に行うことが必要で、買戻しのための代金は、売買代金に契約費用を加えた金額を超えてはならず、また買戻しができる期間が１０年と決められているなど制約も多いため、実際は制約の少ない再売買の予約が使われています。

再売買の予約では、売主買主間で買戻しできる期間や金額をあらかじめ決めておき、リースバックの契約書にその内容を盛り込むことが一般的です。再売買の予約があっても、決められた賃料は毎月支払う必要があり、これを怠ると再売買の予約自体が取り消されることも。

長年住んだ家には愛着があり、完全に退去してしまうことには抵抗がある人も多いでしょう。その場合、買い戻しができるリースバックを利用しておけば、いずれ買い戻せるという希望が持てるでしょう。

 

 

リースバックには多くのメリットがあります。ただしデメリットもあるため、利用する前にはきちんと確認しておくことをおすすめします。ここからは、リースバックを利用するデメリットについて５点紹介します。

 

売却代金は相場よりも低い

リースバックの場合、売却価格は希望価格より低くなることは想定しておきましょう。売却前には市場の相場を確認して、おおよその売却金額を算出するでしょう。リースバックで受け取れる金額は、相場の7〜8割程度になると考えておくほうが安心です。

物件の築年数や状態によっても価格は変動します。また、買取を依頼する不動産会社によって買取価格も変動します。いずれにしても、通常の売却よりも金額が低額になる点はデメリットといえるでしょう。

 

 

いつまでも賃借できるわけではない

リースバックのメリットは、売却した住宅に住み続けることができる点です。ただ、ここには条件があります。不動産会社によっては、賃貸借契約期間を設けているところもあります。永続的にリースを行うことができるとは限らない点がデメリットとなります。

不動産会社によっては、賃貸借契約期間が終了したあとで物件を売りに出す予定にしているケースもあります。リースバックの契約を結ぶ場合には、リース期間をきちんと確認しておく必要があるでしょう。

 

 

相場よりも家賃がかかる

そのまま住み続けるためには、家賃を支払う必要があります。リースバックの家賃相場は、不動産会社が利回りを重視して決められることがほとんどです。リースバックの家賃は、市場の相場ではなく買取価格に対する利回りを考慮して算出されると考えておきましょう。買取価格が高くなればなるほど、家賃も高くなるということです。一般的なリースバックの家賃の算出方法は、以下のとおりです。

 

 

売却金額が住宅ローンの残金を下回る場合は利用できない
住宅ローンが残った状態ではリースバックはできません。というのも対象となる不動産に住宅ローンを担保するための抵当権が設定されたままとなっているからです。子の抵当権を抹消するには住宅ローンを完済する必要がありますが、リースバックによる売却金額が住宅ローンの残金を下回る場合は、手持ちの資金で住宅ローンを完済しない限りリースバックは利用できないことになります。

 

 

～まとめ～

リースバックとは何ですか？

リースバックとは、自宅や店舗などの不動産物件を専門の不動産会社に売却し、新たにオーナーとなった買主に対して家賃(リース)を支払う契約形態です。詳しく知りたい方はリースバックとは？をご覧ください。

リースバックの仕組みを教えてください

 

①自宅を売却する
まずは、所有している不動産を売却します。リースバックを扱っている不動産会社に連絡して、自宅の売却価格の見積もり査定をしてもらいましょう。売却価格に納得できたら売買契約を結びます。
②リース(賃貸)契約
不動産会社と売買契約を結んだら、同時に賃貸借契約を結びます。
一般的には2~3年の定期借家契約を結ぶと言われていますが、近年の利用者増加によって普通借家契約を結ぶことも多いようです。
③資金ができたら買い戻しの三つのステップで進める事ができます。
リースバックのメリットの一つに、買い戻しができる点があります。「ひとまず売却して、リース料金を支払いながら生活して、資金の目処がついた段階で買い戻しをする」という計画を立てておくこともできるでしょう。詳しくはリースバックの仕組みをご覧ください。

 

 

リースバックのメリット

①現金が手に入るまでの期間が短い
②売却した後も住める
③周りに知られず売却ができる
④固定資産税の支払いがなくなる
⑤買い戻しができる
の5つのメリットがあります。詳しく知りたい方はリースバックのメリットをご覧下さい。

 

 

リースバックのデメリットはありますか？

①売却代金は相場よりも低い
②いつまでも賃貸できるわけではない
③相場よりも家賃がかかる
④買い戻しの費用が高くなる
⑤売却金額が住宅ローンの残金を下回る場合は利用できない
の5つのデメリットがあります。